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(c) Pester Lloyd / 07 - 2010 WIRTSCHAFT 18.02.2010
Dreifache Hypothek
Preise für Wohnungen in Ungarn sollen 2010 noch stärker sinken als 2009 / Jahreszahlen der FHB Bank
Die Geschäftszahlen der FHB Hypotheken- und Bodenkreditbank in Ungarn sind nicht einfach nur die Wiedergabe eines Betriebsergebnisses, sondern
gleichzeitig ein Indikator für die krisenbehaftete Branche schlechthin, den privaten Immobilienmarkt. Nur durch massive, marktfremde Interventionen
konnte dieser überhaupt am Leben erhalten werden, doch die Aussichten weisen auf weiteren Preisverfall 2010.
 Schließlich ist die Überschuldung etlicher Haushalte durch die
zunächst vermeintlich günstigen Fremdwährungskredite die unmittelbarste Last, die der normale Bürger durch die Krise schleppen muss. Die in Schweizer Franken abgeschlossenen Verträge
verteuerten sich durch den Forintverfall mitunter um mehr als 30%, in gleichem Maße stiegen die Zahlungsausfälle bei Privatkrediten, Ende Januar waren mehr als 755.000 Kreditnehmer mehr als 90 Tage
hinter ihren Zahlungen her, wobei 93% dieser Kredite für den Erwerb von Wohnhäusern und Wohnungen benutzt wurden. Hypotheken, das hat die Krise
gezeigt, sind längst zu einer dreifachen Bürde geworden: für die Kreditnehmer, die Banken und den Staat.
Nur massive Finanzhilfen retteten das Ergebnis
In diesem Rahmen konnte die FHB ein fast unglaublich gutes Ergebnis vorweisen,
immerhin hielt sie den Betriebsgewinn und das Kreditportfolio Ende 2009 ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres. Auf den zweiten Blick wird aber ersichtlich, dass dies
nur durch massive marktfremde Intervention gelang. Der Vorstandschef der Bank, Dániel Gyuris konnte auf einer Pressekonferenz am Dienstag für 2009 einen Gewinn
nach Steuern von 7,1 Milliarden Forint (ca. 26,2 Mio EUR) vermelden, ein Plus von 6,2% gegenüber 2008. Der Gewinn pro Aktie stieg damit auf 110 Forint, gegenüber
102 Forint 2008. Als Erfolg vermeldete die Bank auch, dass der Wert des Kreditportfolios gegenüber 2008 gleich geblieben ist.
Freilich war das auch eine Bedingung für die Ausreichung und Verlängerung eines 400
Millionen EUR-Staatskredites, den Ungarn der Hypothekenbank Ende 2008 zur Überbrückung der schlimmsten Krisenzeit gewähren musste, um das Gechäft
überhaupt in Gang zu halten. Außerdem beteiligte sich der Staat mit rund 30 Milliarden Forint direkt bei der Bank und hielt für diese Stabilisierung der
Kapitalausstattung einen Anteil von knapp 5%. Außerdem nahm die Bank Anleihen in Höhe von 60,5 Mrd. Forint auf, was alles in allem bedeutet, dass rund 30% des
Kreditportfolios nur durch Zusatz- und Fremdfinanzierungen ermöglicht wurde.
Am Ende des letzten Jahres hatte die FHB einen Kreditbestand von 341 Milliarden
Forint (1,26 Mrd. EUR), etwa 3.7% mehr als ein Jahr zuvor. 90% der Kredite lauten auf Privatpersonen, -3%, der Anteil von Geschäftskrediten stieg auf 38.5 Mrd. von
zuvor 20.3 Mrd. HUF. Der Anteil der Kreditausfälle stieg von 1,47% Ende 2008 um 4,77%, prozentual klingt das mit über 200% natürlich dramatisch, im Vergleich zum
Gesamtmarkt ist das aber noch ein guter Wert. Der Anteil an Fremdwährungskrediten nahm genauso stark ab wie im Gesamtmarkt und liegt jetzt
noch bei rund 40%. 6,1 Milliarden Forint musste man mittlerweile gänzlich abschreiben (ca. 22,5 Mio EUR), 2008 waren das 4,3 Mrd. Die Betriebskosten konnte
man im letzten Jahr um 16,7%, die Personalkosten sogar um 28% senken, was auch durch Stellenabbau erreicht wurde.
Preise sinken 2010 noch stärker als 2009
Die Aussichten im privaten Hypothekenmarkt bleiben bescheiden. László Harmati,
stellvertretender Vorstandschef der FHB schätzt, dass die Preise für Wohnungen und Häuser in Ungarn 2010, inflationsbereinigt, um weitere 9% fallen werden, ein
Rückgang, der nochmals größer ausfällt als die 7,6% 2009. In einzelnen Segmenten liegt der Preisveerfall bei bis zu 30%. Die Gründe für diese Entwicklung sind vielfältig.
Der wichtigste ist, dass der Markt nach wie vor völlig übersättigt ist. Ausgerechnet einige Monate vor Ausbrauch der Finanz- und Wirtschaftskrise erreichte der Boom
bei Wohnparks und Siedlungen voller Einfamilienhäuser in Ungarn seinen Höhepunkt, so dass 2009 und noch in diesem Jahr etliche Projekte auf den Markt kommen, die
von den Investoren nicht mehr abgebrochen werden konnten, ohne sich vollends zu ruinieren. Eigentumswohnungen gerieten dabei preislich noch stärker unter Druck als Häuser.
Was den Käufer auf den ersten Blick freuen sollte, sinkende Preise, setzt aber eine
unangenehme Spirale für all jene in Gang, die nicht das nötige Bargeld sofort auf den Tisch legen können. Der Preisverfall bedeutet für die Bank auch eine geringere
Sicherheit der Objekte, was wiederum einen höheren Eigenkapitalanteil, sprich Anzahlung durch die Kunden nach sich zieht oder eine höhere Zinslast, da sich die
Bank gestiegene Rücklagen gegen das immer noch hohe Ausfallrisiko natürlich beim Kunden refinanziert. Da weder beim Realeinkommen, noch auf dem Arbeitsmarkt
eine 2010 eine spürbare Erholung erwartet wird, sind die Aussichten weiter trübe.
-red
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