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(c) Pester Lloyd / 15 - 2011  WIRTSCHAFT 13.04.2011

 

Budapest hinkt leicht nach

Mehr Bewegung auf dem Markt für Büroimmobilien in Osteuropa

Der weltweit tätige Immobilienmakler CB Richard Ellis sieht im ostmitteleuropäischen Markt für Büroimmobilien "wachsende Aktivitäten", sogar Ungarn bzw. Budapest folgt diesem Trend "mit etwas Verspätung." In der aktuellen Analyse des Immohauses wird das niedrige Niveau im Entwicklungsbereich bestätigt, allerdings sei eine wachsende Mieternachfrage ein erfreuliches Zeichen für eine weitere schrittweise Erholung des Marktes.

Der Budapester, aber auch der Büromarkt in CEE brach Ende 2008 und noch mehr 2009 ein, wobei neben der Unbill der Finanz- und Wirtschaftskrise auch ein ziemliches Überangebot an neu fertiggestellten Flächen ins Kontor schlug. Die Flaute zog sich auch noch durch das ganze Jahr 2010. Allmählich sehen die Entwickler jedoch in Osteuropa wieder häufiger das Potential statt der Hemmnisse und so sieht man bis Ende des Jahres wieder ein "normales" Maß an Aktivitäten, wenn auch weiter Lichtjahre vom Höchststand 2007 entfernt.

Nicht das einzige, aber ein wichtiges Kriterium für die Marktbewertung ist dabei der Zinsertrag aus Büroimmobilien. Dieser ist durch steigende Zinsen unter Druck, steht für Premium-Objekte in budapest im ersten Quartal 2011 aber - im Schnitt - mit 7,5% wieder relativ gut da. Prag erwirtschaftet bei gleicher Messlatte derzeit 6,5%, Warschau 6,25% per anno. Dabei tun die Investoren gut daran, die Erträge möglichst schnell in neue Proejkte zu stecken oder außer Landes zu bringen, da die Inflation in Ungarn derzeit bei 4,5% p.a. steht, im Lande am Ende also real nur 3% blieben, wozu man nicht unbedingt in den Osten gehen müsste.

Die Analysten von CB Richard Ellis sehen es aber als positiv an, dass sich der Anteil der sogenannten spekulativen Flächen im Premium-Sektor auf rund ein Drittel reduziert hat. Das sind jene Quadratmeter, die nicht durch Verträge abgesichert sind. Neu sei allerdings, dass Budapest bei den Neuvermietungen, die nun allmählich wieder zunehmen, nicht mehr nur mit regionalen Mitbewerberstädten konkurriert, sondern auch mit anderen Problemkindern wie z.B. Irland.

 

Interessanterweise hat sich die Creme de la creme der Büroobjekte gut etabliert, die aber nur aus "einer handvoll" Tophäusern besteht. Hier sind die Preise stabil und werden mehr vom Vermieter als vom Mieter bestimmt. Doch schon in den Kategorie "A"-Büros, die rund ein Viertel des Budapester Marktes ausmachen, bleiben die "Mieten niedrig", bedauern die Makler, die Kunden wird es eher freuen. Nicht so gut könnte es für die Mittelklasse-Büros aussehen, weil die offenbar bis zum letzten Forint ausgesaugt werden. "Die Eigentümer haben diese Büros in den letzten zehn Jahren zum Großteil nicht renoviert". Attraktiv für neue Mieter seien zudem "grüne Büros", die über eine hohe Energieeffizienz und sehr variable Räumlichkeiten verfügen. Dafür wären Neumieter auch bereit, tiefer in die Tasche zu greifen.

Quelle: CB Richard Ellis / redaktionell bearbeitet

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