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Das Ertragswertverfahren: Der Wert von Mietobjekten
Das Immobiliengeschäft boomt und ist nach wie vor eine der beliebtesten Geldanlagen der Deutschen. Bei dem Kauf von Mietobjekten gibt es jedoch mehr zu beachten, als die meisten Privatkäufer wissen. Die Wertgrund Immobilien AG und das Deutsche Institut (DIW) für Wirtschaftsforschung ermittelten zudem magere Einnahmeergebnisse für Immobilienbesitzer im letzten Jahrzehnt.
Foto: Dominik Bartsch, flickr
Die Ergebnisse der Wertgrund Immobilien AG und des DIW wurden bereits Mitte September in der Frankfurter Allgemeinen veröffentlicht. Die Angaben, dass jeder dritte Vermieter mit seiner Immobilie keinen Gewinn macht, sollen dabei nicht abschreckend, sondern eher mahnend wirken. Denn es gibt essenzielle Faktoren, die vor dem Gang zum Notar beachtet werden müssen. Die Rendite von Mietobjekten zu berechnen ist keine große Wissenschaft, Privatpersonen fehlt allerdings oft die nötige Beratung.
Das Ertragswertverfahren für Mietobjekte
Ein Verfahren, auf das Privatleute vor dem Kauf eines Mietobjektes zurückgreifen können, ist das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren richtet sich vor allem an die Wertermittlung von Mietobjekten. Darunter fallen bspw. Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser. Der Ertragswert wird aus zwei Werten errechnet: Dem Bodenwert des Grundstücks und dem Einnahmewert durch Mieten oder Pachten. Mittels des Ertragswertverfahrens kann ermittelt werden, welcher Reinertrag jährlich eingenommen werden kann.
Dabei gibt es zwei mögliche Verfahren. Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der Bodenwert bestimmt und die baulichen Anlagen in der Wertermittlung berücksichtigt.
Die vereinfachte Version dient lediglich für einen groben Überblick, für eine komplette Auswertung gibt es das vollständige Ertragswertverfahren. Hier wird zusätzlich der Wert von Grund und Boden einbezogen. Daran anschließend wird der Mietwert errechnet, der sich aus Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage ermitteln lässt. Von diesem sogenannten Rohertrag werden dann die Bewirtschaftungskosten des Objektes sowie der Liegenschaftszins abgezogen. Das Verfahren kommt bei allen Anlageobjekten zum Zuge, bei denen die Mieteinnahmen eine entscheidende Rolle spielen. Weitere Informationen zu diesem Verfahren sowie eine Auflistung der Vor- und Nachteile hat immobilienscout24.de zusammengefasst.
Eine Frage des Vermögens
Im Schnitt liegt der Kauf einer vermieteten Immobilie bei 155.000 Euro. Der Wert richtet sich allerdings stark nach der Lage des Objekts. Worüber sich ebenfalls nur wenige Privatleute Gedanken machen ist die Nutzungsdauer, die maßgeblich für die Rentabilität verantwortlich ist. Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich ein realistischer Überblick über die Frage was eine Immobilie eigentlich abwirft erstellen. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren wird das Immobiliengeschäft tatsächlich eine sichere Geldanlage.
a.k.
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