Immobilienpreise in Budapest 2026: Was Wohnungen in den Bezirken kosten

Nach Jahren kräftiger Preissteigerungen zeigt der Budapester Immobilienmarkt erstmals deutliche Zeichen einer Beruhigung. Im Juni 2026 gingen die Angebotspreise in der Hauptstadt den dritten Monat in Folge leicht zurück. Von einem Preissturz kann zwar keine Rede sein. Die außergewöhnliche Dynamik des vergangenen Jahres ist jedoch vorerst gebrochen.

Anfang Juli lag der Median der Angebotspreise für gebrauchte Wohnungen und Häuser in Budapest bei rund 1,4 Millionen Forint pro Quadratmeter. Hinter diesem Durchschnitt verbergen sich enorme Unterschiede: Im V. Bezirk wurden etwa 2,1 Millionen Forint je Quadratmeter verlangt, im äußeren XXIII. Bezirk ungefähr 900.000 Forint.

Gleichzeitig bleiben Neubauten wesentlich teurer als viele Bestandswohnungen. Je nach Datenquelle lag der Budapester Durchschnitt im ersten Quartal 2026 zwischen 1,85 und mehr als zwei Millionen Forint pro Quadratmeter. In besonders gefragten Projekten und Lagen werden deutlich höhere Preise aufgerufen.

Für Käufer ist deshalb weniger entscheidend, ob Budapest insgesamt teurer oder günstiger wird. Relevant sind Bezirk, Mikrolage, Gebäudeart und Zustand der konkreten Wohnung.

Das Wichtigste in Kürze

• Gebrauchte Wohnimmobilien kosteten in Budapest Anfang Juli 2026 im Median rund 1,4 Millionen Forint pro Quadratmeter.
• Im Juni gingen die Budapester Angebotspreise um 0,1 Prozent zurück – der dritte monatliche Rückgang in Folge.
• Der V. Bezirk war mit rund 2,1 Millionen Forint pro Quadratmeter weiterhin der teuerste Bezirk.
• Im I. Bezirk lag der Wert bei etwa 1,9 Millionen, im XII. Bezirk bei rund 1,8 Millionen Forint.
• Der XXIII. Bezirk war mit ungefähr 900.000 Forint pro Quadratmeter am günstigsten.
• Neue Wohnungen kosteten im städtischen Durchschnitt rund 1,85 bis über zwei Millionen Forint pro Quadratmeter.
• Angebotspreise sind keine abgeschlossenen Verkaufspreise.
• Zustand, Stockwerk, Licht, Lift und Gebäudequalität können innerhalb derselben Straße Preisunterschiede von mehreren Hunderttausend Forint pro Quadratmeter verursachen.

Wie hoch sind die Immobilienpreise in Budapest?

Nach dem Preisüberblick von ingatlan.com lag der Median der Angebotspreise für gebrauchte Wohnungen und Häuser in Budapest in der ersten Juliwoche 2026 bei rund 1,4 Millionen Forint pro Quadratmeter.

Eine durchschnittlich angebotene 60-Quadratmeter-Wohnung würde bei diesem Quadratmeterpreis rechnerisch etwa 84 Millionen Forint kosten. Dabei handelt es sich lediglich um eine Orientierung. Der tatsächliche Preis kann je nach Lage und Zustand erheblich höher oder niedriger liegen.

Andere Marktbeobachter kommen zu abweichenden Durchschnittswerten. SonarHome berechnete für den Budapester Zweitmarkt im Juli rund 1,27 Millionen Forint pro Quadratmeter. Die Unterschiede sind kein zwingender Widerspruch: Manche Auswertungen verwenden Medianwerte, andere Durchschnittspreise oder eigene Modellschätzungen. Auch die berücksichtigten Objekttypen und Inserate unterscheiden sich.

Für Käufer ist deshalb nicht eine einzelne Durchschnittszahl entscheidend. Aussagekräftiger ist der Vergleich mehrerer ähnlicher Wohnungen:

• gleicher Bezirk und möglichst gleiche Mikrolage
• vergleichbare Wohnfläche
• Bestandswohnung oder Neubau
• ähnlicher Gebäudezustand
• gleiches Stockwerk
• Lift oder kein Lift
• Innenhof- oder Straßenlage
• renoviert oder renovierungsbedürftig

Eine luxuriös renovierte Wohnung mit Balkon und Donaublick darf nicht mit einer dunklen Erdgeschosswohnung in einem unsanierten Gebäude verglichen werden – selbst wenn beide im selben Bezirk liegen.

Aktuelle Richtwerte nach Bezirken

Die folgende Übersicht basiert auf veröffentlichten Angebotspreisen aus dem Sommer 2026. Sie stellt keine individuelle Bewertung dar.

Die errechneten Gesamtpreise berücksichtigen weder Zustand noch Balkon, Stellplatz, Einrichtung oder Kaufnebenkosten. Die tatsächliche Gesamtinvestition liegt durch Grunderwerbsteuer, Rechtsanwalt und mögliche Renovierungen über dem Kaufpreis.

V. Bezirk: Budapests teuerste Adresse

Belváros-Lipótváros bleibt der teuerste Bezirk der Hauptstadt. Anfang Juli wurden bei gebrauchten Immobilien rund 2,1 Millionen Forint pro Quadratmeter verlangt. Hochwertige, renovierte Wohnungen in repräsentativen Gebäuden oder mit Donaublick können diesen Wert erheblich überschreiten.

Für die hohen Preise gibt es nachvollziehbare Gründe. Der Bezirk umfasst Parlament, Bankenviertel, Donaupromenade und zentrale Regierungs- und Geschäftsadressen. Das Angebot ist räumlich begrenzt und international gefragt.

Für Anleger ist der hohe Quadratmeterpreis dennoch problematisch. Die Miete steigt nicht automatisch im gleichen Verhältnis wie der Kaufpreis. Dadurch kann die laufende Rendite niedriger ausfallen als in günstigeren Bezirken.

Der V. Bezirk eignet sich vor allem für Käufer, die Wert auf Prestige, zentrale Lage und internationale Verkäuflichkeit legen. Für eine renditeorientierte Einstiegsinvestition ist er häufig weniger attraktiv.

I. Bezirk: historische Lage mit hohem Preisniveau

Im I. Bezirk lag der Quadratmeterpreis Anfang Juli bei ungefähr 1,9 Millionen Forint. Der Bezirk umfasst das Burgviertel, Teile von Víziváros und hochwertige Wohnlagen auf der Budaer Seite.

Historische Bausubstanz, Aussicht und begrenztes Angebot sorgen für hohe Preise. Gleichzeitig unterscheiden sich die einzelnen Lagen erheblich. Eine Wohnung im touristisch geprägten Burgviertel besitzt ein anderes Nutzungs- und Vermietungsprofil als eine Wohnung näher an Széll Kálmán tér oder dem Donauufer.

Käufer sollten bei historischen Gebäuden besonders auf Denkmalschutz, Fassade, Dach und Eigentümergemeinschaft achten. Eine luxuriös renovierte Wohnung kann sich in einem Gebäude befinden, dessen Gemeinschaft größere Sanierungen noch nicht finanziert hat.

XII. Bezirk: Grünlage mit Premiumpreisen

Der XII. Bezirk gehörte mit rund 1,8 Millionen Forint pro Quadratmeter ebenfalls zu den teuersten Bezirken. Seine Attraktivität beruht auf den grünen Hanglagen der Budaer Berge, Villen, Aussicht und einer vergleichsweise ruhigen Wohnqualität.

Für Familien und wohlhabende Eigennutzer ist der Bezirk interessant. Für klassische Mietinvestitionen ist er weniger eindeutig. Die Zielgruppe ist kleiner, viele Wege sind ohne Auto umständlicher und die Unterhaltung größerer Wohnungen oder Häuser kann teuer werden.

Auch Barrierefreiheit und Wintertauglichkeit sollten nicht unterschätzt werden. Eine schöne Hanglage kann steile Zufahrten, lange Wege und eingeschränkten öffentlichen Verkehr bedeuten.

II. Bezirk: teuer, aber nicht einheitlich

Der II. Bezirk reicht von zentralen Lagen nahe der Donau bis weit in die Budaer Hügel. Er umfasst hochwertige Villengebiete, familienfreundliche Wohnlagen und teilweise dörflich wirkende Randbereiche.

Ein allgemeiner Durchschnittspreis sagt hier besonders wenig aus. Nähe zum Zentrum, Aussicht, Grundstücksgröße und Verkehrsanbindung erzeugen erhebliche Unterschiede. Neubauwohnungen in Spitzenlagen gehören zu den teuersten Immobilien der Stadt.

Der Bezirk eignet sich primär für Eigennutzer und eine zahlungskräftige internationale Mietklientel. Wer eine Kapitalanlage sucht, sollte realistisch prüfen, wie groß die Nachfrage nach einer hochpreisigen Wohnung an der konkreten Adresse ist.

XIII. Bezirk: hohe Nachfrage und großes Angebot

Der XIII. Bezirk war im Frühjahr 2026 erneut einer der gefragtesten Immobilienstandorte Budapests. Mitte Mai lag der mediane Angebotspreis bei etwa 1,65 Millionen Forint pro Quadratmeter. Gleichzeitig befanden sich dort annähernd 3.700 Objekte im Angebot.

Der Bezirk verbindet mehrere unterschiedliche Teilmärkte:

• Újlipótváros mit innenstädtischem Altbaubestand
• Angyalföld mit gemischter Wohnbebauung
• Vizafogó und Marina Part mit vielen modernen Projekten
• das Büro- und Geschäftsgebiet entlang der Váci út

Für Anleger ist die breite Nachfrage von Berufstätigen, internationalen Beschäftigten und Einheimischen interessant. Das große Neubauangebot bedeutet jedoch, dass Käufer verschiedene Projekte sorgfältig vergleichen sollten. Lage, Schallschutz, Gemeinschaftskosten und Bauträgerqualität können wichtiger sein als der optische Eindruck der Musterwohnung.

XI. Bezirk: gefragt, aber deutlich teurer geworden

Újbuda gehört zu den beliebtesten Wohnbezirken auf der Budaer Seite. Universitäten, Büros, Grünflächen und gute öffentliche Verkehrsanbindungen schaffen eine robuste Nachfrage.

In den vergangenen Jahren entstanden zahlreiche Neubauprojekte. Das verbesserte das Angebot, trieb aber auch die Preise. Besonders entlang der Donau und in modernen Quartieren werden hohe Quadratmeterpreise verlangt.

Für Eigennutzer und langfristige Vermieter bleibt der XI. Bezirk attraktiv. Käufer sollten jedoch nicht davon ausgehen, dass jeder Neubau aufgrund der allgemeinen Beliebtheit automatisch eine gute Investition darstellt. Ein hoher Einstiegspreis kann die Mietrendite stark begrenzen.

VI. und VII. Bezirk: zentral, touristisch und regulatorisch riskanter

Terézváros und Erzsébetváros gehören zu den bekanntesten Innenstadtbezirken. Andrássy út, Oper, Gastronomie und Nachtleben schaffen eine starke internationale Nachfrage.

Gleichzeitig entstehen besondere Risiken:

• Straßen- und Nachtlärm
• touristisch geprägte Gebäude
• hoher Anteil kleiner Anlagewohnungen
• Abhängigkeit von Kurzzeitvermietung
• teilweise problematische Eigentümergemeinschaften

Im VI. Bezirk gilt seit 2026 ein Verbot der kurzfristigen Vermietung privater Wohnungen. Auch in anderen Bezirken können lokale Vorgaben und Regeln der Eigentümergemeinschaft die touristische Nutzung einschränken.

Eine Wohnung sollte deshalb auch bei langfristiger Vermietung wirtschaftlich funktionieren. Der mögliche Airbnb-Umsatz darf nicht die einzige Begründung für den Kauf sein.

VIII. und IX. Bezirk: mehr Potenzial, aber stärkere Unterschiede

Józsefváros und Ferencváros bieten häufig niedrigere Einstiegspreise als die teuersten Innenstadtbezirke. Universitäten, Kliniken, Büros und erneuerte Stadtquartiere sorgen in guten Lagen für eine stabile Nachfrage.

Beide Bezirke sind jedoch stark heterogen. Der Palastbezirk im VIII. Bezirk unterscheidet sich deutlich von weiter außen gelegenen Straßenzügen. Im IX. Bezirk stehen klassische Altbauten, ältere Wohngebäude und großflächige Neubauprojekte teilweise unmittelbar nebeneinander.

Für Käufer mit Renovierungserfahrung können sich Chancen ergeben. Gleichzeitig ist die Gefahr größer, eine scheinbar günstige Wohnung in einem technisch oder finanziell schwachen Gebäude zu erwerben.

Hier entscheidet die Mikrolage besonders stark über Vermietbarkeit und Wiederverkauf.

XIV. Bezirk: Wohnqualität außerhalb des Zentrums

Zugló ist aufgrund seiner Grünflächen, Wohnstraßen und Verkehrsanbindung bei Familien und langfristigen Mietern beliebt. Der Bezirk bietet Altbau, Einfamilienhäuser, Plattenbau und neue Wohnprojekte.

Zugló ist weniger touristisch als die Innenstadt, kann dafür aber eine stabilere lokale Mietnachfrage bieten. Die Qualität der Verkehrsanbindung variiert innerhalb des großen Bezirks. Die Entfernung zur nächsten Metro-, Straßenbahn- oder Bahnverbindung sollte deshalb konkret geprüft werden.

Die äußeren Bezirke: günstiger, aber nicht automatisch rentabler

Die niedrigsten Budapester Quadratmeterpreise finden sich in äußeren Bezirken wie Csepel, Pesterzsébet und Soroksár. Im XXIII. Bezirk lag der Median Anfang Juli bei ungefähr 900.000 Forint pro Quadratmeter – weniger als halb so hoch wie im V. Bezirk.

Für Eigennutzer kann das attraktiv sein. Käufer erhalten häufig mehr Wohnfläche, ruhigere Lagen und teilweise einen Garten.

Als Kapitalanlage sind äußere Bezirke nicht automatisch besser. Die niedrigere Investition muss gegen eine kleinere Mietzielgruppe, längere Vermarktungszeiten und geringere internationale Nachfrage abgewogen werden.

Entscheidend sind:

• Nähe zu Bahn, HÉV, Metro oder Straßenbahn
• Fahrzeit ins Zentrum
• lokale Einkaufsmöglichkeiten
• Schulen und medizinische Versorgung
• Arbeitsplätze im Umfeld
• Zustand und Attraktivität des Wohnquartiers

Neubauten sind erheblich teurer

Die MNB meldete für Ende März 2026 einen durchschnittlichen Angebotspreis von ungefähr 1,85 Millionen Forint pro Quadratmeter für neue Wohnungen in Budapest. Otthon Centrum berechnete für das erste Quartal sogar einen Durchschnitt von mehr als zwei Millionen Forint.

Die Differenz erklärt sich durch unterschiedliche Datensätze und Erhebungsmethoden. Beide Zahlen zeigen jedoch dieselbe Tendenz: Neubauwohnungen sind im Durchschnitt deutlich teurer als gebrauchte Wohnungen.

In Spitzenlagen wurden im Frühjahr folgende durchschnittliche Neubau-Angebotspreise gemeldet:

• V. Bezirk: etwa 3,74 Millionen HUF/m²
• II. Bezirk: etwa 3,70 Millionen HUF/m²
• XII. Bezirk: etwa 3,57 Millionen HUF/m²
• I. Bezirk: mehr als drei Millionen HUF/m²

Der Aufpreis kann durch niedrigeren Energieverbrauch, moderne Ausstattung, Balkon und geringeren unmittelbaren Sanierungsbedarf teilweise gerechtfertigt sein. Er garantiert aber weder gute Bauqualität noch eine attraktive Rendite.

Angebotspreis und Verkaufspreis sind nicht dasselbe

Fast alle kurzfristig verfügbaren Preisstatistiken beruhen auf Inseraten. Sie zeigen, was Verkäufer verlangen – nicht zwingend, was Käufer bezahlen.

Der Unterschied kann besonders groß sein bei:

• lange angebotenen Wohnungen
• stark renovierungsbedürftigen Objekten
• überteuerten Neubauten
• schlechten Grundrissen
• Erdgeschoss- oder Innenhofwohnungen
• Gebäuden ohne Lift
• Wohnungen mit rechtlichen Belastungen

Ein Käufer sollte deshalb nicht nur den geforderten Quadratmeterpreis betrachten, sondern auch die Vermarktungsdauer. SonarHome schätzte die durchschnittliche Budapester Angebotsdauer im Juli auf rund 100 Tage, nach etwa 93 Tagen im Vormonat. Im V. Bezirk lag sie demnach bei ungefähr 124 Tagen.

Eine längere Vermarktungszeit kann auf überhöhte Preisvorstellungen oder begrenzte Nachfrage hinweisen und eröffnet möglicherweise Verhandlungsspielraum.

Warum die Preise 2026 leicht nachgeben

Im Juni sanken die Budapester Angebotspreise laut ingatlan.com um 0,1 Prozent. Das war der dritte monatliche Rückgang hintereinander.

Die Veränderung ist klein, aber das Signal relevant. Die Preise passen sich zunehmend den Grenzen der tatsächlichen Kaufkraft an. Gleichzeitig wuchs das Angebot an Wohnimmobilien stark. Im Frühjahr standen in Budapest rund 34.000 Wohnimmobilien zum Verkauf – etwa 25 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen nahm das Angebot sogar um mehr als 40 Prozent zu.

Das spricht kurzfristig eher für Konsolidierung als für einen neuen ungebremsten Preisschub. Ein stadtweiter Preissturz lässt sich daraus aber nicht ableiten. Attraktive Wohnungen in guten Lagen können sich weiterhin deutlich besser entwickeln als problematische Objekte.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise weiter?

Eine zuverlässige kurzfristige Prognose ist nicht möglich. Für stabile oder steigende Preise sprechen:

• Budapest als wirtschaftliches Zentrum Ungarns
• begrenztes Angebot in guten Innenstadtlagen
• internationale Nachfrage
• wachsende Einkommen
• Nachfrage durch Universitäten und Unternehmen
• langfristige Attraktivität als europäische Hauptstadt

Gegen weitere starke Steigerungen sprechen:

• bereits hohes Preisniveau
• begrenzte Kaufkraft ungarischer Haushalte
• stark wachsendes Angebot
• hohe Neubaupreise
• unsichere Finanzierungskosten
• sinkende Mietrenditen bei hohen Kaufpreisen
• stärkere Regulierung der Kurzzeitvermietung

Für Käufer ist eine andere Frage sinnvoller als die allgemeine Preisprognose:

Ist die konkrete Wohnung zu ihrem heutigen Preis auch dann vernünftig, wenn die Budapester Immobilienpreise mehrere Jahre nur stagnieren?

Wenn sich der Kauf ausschließlich durch erwartete Wertsteigerungen rechnet, ist das Risiko hoch.

Welche Bezirke bieten das beste Verhältnis?

Eine allgemeingültige Rangliste wäre unseriös. Für unterschiedliche Käufer ergeben sich unterschiedliche Schwerpunkte:

Diese Einordnung ersetzt keine Prüfung der konkreten Straße. Eine gute Wohnung im vermeintlich schwächeren Bezirk kann wirtschaftlich besser sein als ein überteuertes Objekt in einer bekannten Prestigelage.

Was kostet eine Wohnung tatsächlich?

Zum Kaufpreis kommen insbesondere die allgemeine Grunderwerbsteuer von vier Prozent, Rechtsanwaltskosten und mögliche Renovierungen.

Bei einer Wohnung für 84 Millionen Forint könnten sich beispielsweise folgende Kosten ergeben:

Die Beispielwerte mit Ausnahme der vierprozentigen Steuer sind Annahmen und keine verbindlichen Marktpreise. Bei einer vollständigen Altbausanierung kann die erforderliche Reserve erheblich höher liegen.

Fazit: Der Durchschnittspreis ist nur der Ausgangspunkt

Budapest ist 2026 kein einheitlicher Immobilienmarkt. Zwischen Soroksár und Belváros liegen nicht nur mehr als eine Million Forint pro Quadratmeter, sondern völlig unterschiedliche Käufergruppen, Gebäudetypen und wirtschaftliche Risiken.

Der leichte Preisrückgang der vergangenen Monate verbessert die Position von Käufern, bedeutet aber noch keinen günstigen Gesamtmarkt. Neubauten bleiben teuer, gute Bestandswohnungen sind weiterhin gefragt und vermeintliche Schnäppchen verbergen häufig technische oder rechtliche Probleme.

Wer in Budapest kaufen möchte, sollte deshalb nicht fragen, welcher Bezirk pauschal am besten ist. Entscheidend ist, ob Kaufpreis, Gebäudezustand, Mikrolage und vorgesehene Nutzung zusammenpassen.

Weitere Informationen zum Kaufablauf, zu rechtlichen Voraussetzungen und typischen Risiken finden Sie in unserem ausführlichen Ratgeber Immobilien in Budapest kaufen.

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Stand: Juli 2026. Alle Preisangaben sind Orientierungswerte und keine individuelle Immobilienbewertung. Angebotspreise können von tatsächlich erzielten Verkaufspreisen abweichen. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Quellen: MNB Housing Market Report Mai 2026, NAV zur Grunderwerbsteuer, ingatlan.com Preisindex, KSH–ingatlan.com Mietpreisindex, Duna House und Otthon Centrum.