Immobilien in Ungarn kaufen: Welche Regionen sich 2026 wirklich lohnen

Ungarns Immobilienmarkt verführt zu einfachen Vergleichen. Eine Budapester Wohnung kostet mehr als eine Immobilie in Pécs, ein Haus in Nordungarn wiederum nur einen Bruchteil davon. In manchen Gemeinden werden renovierungsbedürftige Häuser für weniger als ein Mittelklassewagen angeboten.

Doch der niedrigste Kaufpreis ist selten automatisch das beste Geschäft. Entscheidend ist nicht nur, wie günstig eine Immobilie erworben werden kann, sondern ob sie vernünftig genutzt, vermietet, instand gehalten und später wieder verkauft werden kann.

Zwischen Budapest, dem Balaton, den westungarischen Industrieregionen und strukturschwachen Landesteilen bestehen fundamentale Unterschiede. Während eine kleinere Wohnung in einer Universitätsstadt eine breite Mietnachfrage erreichen kann, findet sich für ein abgelegenes Landhaus möglicherweise jahrelang kein Käufer.

Dieser Ratgeber vergleicht die wichtigsten Regionen und Städte für deutsche, österreichische und schweizerische Immobilienkäufer.

Das Wichtigste in Kürze

• Budapest besitzt den größten und liquidesten Immobilienmarkt Ungarns, ist aber mit Abstand am teuersten.
• Debrecen, Szeged, Győr und Pécs bieten niedrigere Einstiegspreise und eine lokale Nachfrage durch Universitäten und Arbeitgeber.
• Der Balaton ist kein einheitlicher Markt. Wasserlage, Gemeinde und ganzjährige Nutzbarkeit erzeugen extreme Preisunterschiede.
• Westungarn profitiert von Industrie, Grenznähe und vergleichsweise hoher Kaufkraft.
• Sehr günstige Häuser in ländlichen Regionen sind häufig schwer zu vermieten und wieder zu verkaufen.
• Landwirtschaftliche Flächen und sogenannte zártkert-Grundstücke unterliegen besonderen rechtlichen Regeln.
• Der Kauf einer Immobilie begründet kein automatisches Aufenthaltsrecht.
• Kaufpreis, Renovierungskosten und spätere Liquidität müssen gemeinsam beurteilt werden.

Ungarns Immobilienmarkt ist stark regional geteilt

Nach Angaben der Ungarischen Nationalbank MNB stiegen die ungarischen Wohnimmobilienpreise 2025 landesweit nominal um 23,5 Prozent. Inflationsbereinigt betrug die Steigerung noch 19 Prozent – der höchste reale Anstieg seit 25 Jahren.

Die MNB schätzte zudem, dass die Immobilienpreise Ende 2025 landesweit etwa 22,5 Prozent über dem durch fundamentale Faktoren erklärbaren Niveau lagen. Das bedeutet nicht, dass jede Immobilie um genau diesen Wert überteuert ist. Es zeigt aber, dass Käufer 2026 nicht mehr von einem generell unterbewerteten ungarischen Markt ausgehen sollten. MNB Housing Market Report, Mai 2026

Die Preissteigerungen verteilten sich unterschiedlich. Budapest blieb der teuerste Markt, doch auch Provinzstädte und Dörfer verzeichneten erhebliche Zuwächse. Laut MNB stiegen die Preise 2025 in Budapest um rund 26 Prozent, in anderen Städten um knapp 25 und in Dörfern um gut 18 Prozent.

„Auf dem Land ist Ungarn noch billig“ ist daher zu pauschal. Manche Regionen bleiben günstig, während erfolgreiche Universitäts- und Industriestädte inzwischen Preise erreichen, die vor wenigen Jahren nur in Budapest vorstellbar waren.

Richtwerte für große ungarische Städte

Die folgenden Werte beruhen auf Angebotspreisen gebrauchter Wohnimmobilien im Frühjahr und Sommer 2026. Sie dienen der Orientierung und sind keine individuellen Bewertungen.

Angebotspreise zeigen, was Verkäufer verlangen – nicht zwingend, was Käufer letztlich bezahlen. Außerdem werden unterschiedliche Objekttypen zusammengefasst. Eine moderne Eigentumswohnung darf nicht mit einem renovierungsbedürftigen Einfamilienhaus verglichen werden.

Die Zahlen verdeutlichen dennoch den regionalen Abstand: Für den Preis einer 60-Quadratmeter-Wohnung in Budapest erhält man in einer strukturschwächeren Stadt theoretisch ein Mehrfaches an Wohnfläche. Ob diese zusätzliche Fläche wirtschaftlich oder praktisch sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

Budapest: teuer, aber am einfachsten wieder zu verkaufen

Budapest ist Ungarns wirtschaftliches, politisches und touristisches Zentrum. Die Stadt verfügt über den größten Wohnungsmarkt, die breiteste Mietnachfrage und die meisten internationalen Käufer.

Im Juli 2026 lag der Median der Angebotspreise für gebrauchte Wohnimmobilien bei rund 1,4 Millionen Forint pro Quadratmeter. Innerhalb der Stadt reichte die Spanne von etwa 900.000 Forint im XXIII. Bezirk bis zu rund 2,1 Millionen im V. Bezirk.

Für Budapest sprechen:

• große und vielfältige Mietnachfrage
• internationale Arbeitgeber
• zahlreiche Universitäten
• hohe Marktliquidität
• professionelle Verwaltung und Dienstleister
• gute öffentliche Verkehrsmittel
• vergleichsweise breite Wiederverkaufsnachfrage

Dagegen sprechen das hohe Preisniveau und die damit verbundenen niedrigeren Mietrenditen. Auch die Regulierung touristischer Vermietung wird strenger. Im VI. Bezirk ist die private Kurzzeitvermietung seit 2026 grundsätzlich untersagt.

Budapest ist besonders für Käufer geeignet, die eine langfristig vermietbare Wohnung, eine eigene Stadtwohnung oder ein vergleichsweise liquides Anlageobjekt suchen.

Eine ausführliche Analyse finden Sie in unserem Ratgeber Immobilien in Budapest kaufen. Aktuelle Werte nach Bezirken enthält unsere Übersicht zu den Immobilienpreisen in Budapest.

Westungarn: Grenznähe und industrielle Nachfrage

Westungarn ist für Käufer aus Österreich besonders interessant. Die Region ist gut erreichbar, wirtschaftlich vergleichsweise stark und eng mit österreichischen Arbeits- und Pendelmärkten verbunden.

Győr

Győr ist einer der bedeutendsten Industriestandorte Ungarns. Die Automobilindustrie, Zulieferer, Hochschulen und die Lage zwischen Wien, Bratislava und Budapest sorgen für eine breite wirtschaftliche Basis.

Mit Angebotspreisen von ungefähr 950.000 Forint pro Quadratmeter ist Győr nicht mehr billig. Die Stadt bietet dafür eine bessere lokale Miet- und Wiederverkaufsnachfrage als viele ähnlich große ungarische Orte.

Geeignet ist Győr vor allem für:

• langfristige Vermietung
• Berufstätige und Pendler
• Eigennutzer mit wirtschaftlichem Bezug zur Region
• Käufer, die Budapest zu teuer finden, aber Liquidität benötigen

Die Nähe zu einem großen Arbeitgeber ist allerdings nicht nur eine Stärke. Eine zu einseitige lokale Wirtschaftsstruktur kann zum Risiko werden, wenn Investitionen oder Beschäftigung zurückgehen.

Sopron und die österreichische Grenzregion

Sopron profitiert stark von der Nähe zu Österreich. Viele Einwohner arbeiten im Burgenland oder im Raum Wien. Dadurch liegen Einkommen und Immobiliennachfrage häufig über dem ungarischen Durchschnitt.

Wer wegen angeblich extrem niedriger Preise nach Sopron sucht, dürfte enttäuscht werden. Grenznähe und begrenztes Angebot sind längst eingepreist.

Für Eigennutzer kann die Region dennoch attraktiv sein. Zu prüfen sind insbesondere:

• tägliche Verkehrsbelastung
• Bahn- und Straßenverbindungen
• lokale Infrastruktur
• Zustand älterer Häuser
• tatsächliche Pendelzeit
• spätere Nachfrage außerhalb des österreichischen Käuferkreises

Je kleiner die Gemeinde, desto wichtiger wird die konkrete Verbindung nach Sopron oder Österreich.

Mosonmagyaróvár

Mosonmagyaróvár liegt strategisch zwischen Wien, Bratislava und Győr. Die Stadt ist kleiner als Győr, profitiert aber von Grenznähe, Dienstleistungen und guter Erreichbarkeit.

Für Pendler oder Eigennutzer kann sie sinnvoll sein. Als Kapitalanlage sollte geprüft werden, ob die konkrete Wohnung von lokaler Nachfrage getragen wird oder nur auf die Hoffnung weiterer Zuwanderung aus den Nachbarländern setzt.

Balaton: hohe Attraktivität, aber ausgeprägte Saisonalität

Der Balaton ist Ungarns wichtigster Ferienimmobilienmarkt. Er zieht ungarische Käufer ebenso an wie Interessenten aus Deutschland und Österreich.

Von einem einheitlichen „Balaton-Preis“ kann jedoch keine Rede sein. Entscheidend sind:

• Nord- oder Südufer
• Entfernung zum Wasser
• freie oder verbaute Aussicht
• Bahn- und Straßenanbindung
• touristische Bedeutung der Gemeinde
• ganzjährige Infrastruktur
• Grundstückswidmung
• Zustand und Wintertauglichkeit des Hauses

Direkte Wasserlage und bekannte Orte können teurer sein als Wohnungen in mehreren Provinzstädten. Wenige Kilometer vom See entfernt fallen die Preise teilweise deutlich. Dafür sinken häufig auch touristische Nachfrage und Wiederverkaufsmöglichkeiten.

Nordufer

Das Nordufer gilt vielerorts als landschaftlich anspruchsvoller und ist geprägt von Weinbau, Hügeln und kleineren historischen Orten. Balatonfüred und Tihany gehören zu den prestigeträchtigsten Märkten.

Hanglagen bieten Aussicht, können aber bauliche und praktische Nachteile verursachen. Zufahrt, Entwässerung, Bodenstabilität und Wintertauglichkeit sollten geprüft werden.

Südufer

Das Südufer besitzt flachere Strände, größere Ferienorte und teilweise bessere Bahnverbindungen. Siófok bildet einen eigenen, urbaneren Teilmarkt mit Apartments und touristischer Infrastruktur.

Die Vermietung kann während der Sommersaison attraktiv sein. Außerhalb der Hauptsaison fällt die Nachfrage deutlich schwächer aus. Eine Renditeberechnung darf deshalb nicht zwölf gleich starke Monate unterstellen.

Risiken bei Ferienhäusern

Besondere Aufmerksamkeit benötigen:

• fehlender Kanalanschluss
• Feuchtigkeit und Grundwasser
• Nutzung nur als Ferien- statt Wohnimmobilie
• hoher Sanierungsbedarf
• zártkert-Status
• kurze Vermietungssaison
• laufende Kosten während des Leerstands
• lokale Regeln zur touristischen Nutzung

Ein Haus am Balaton sollte auch dann finanzierbar sein, wenn Vermietungserlöse zeitweise ausfallen.

Debrecen: Wirtschaftsboom mit hohem Preisniveau

Debrecen ist nach Budapest einer der dynamischsten Immobilienmärkte Ungarns. Universität, internationale Unternehmen und große Industrieinvestitionen haben die Nachfrage deutlich erhöht.

Im Frühjahr und Sommer 2026 bewegten sich die Angebotspreise gebrauchter Wohnimmobilien um etwa 1,04 bis 1,11 Millionen Forint pro Quadratmeter. Damit ist Debrecen teurer als viele Käufer bei einer Provinzstadt erwarten.

Für Debrecen sprechen:

• große Universität
• studentische Mietnachfrage
• internationale Industrieinvestitionen
• wachsender Arbeitsmarkt
• regionale Bedeutung
• Flughafen und Verkehrsanbindung

Zu den Risiken zählen das bereits hohe Preisniveau und die Abhängigkeit von der erfolgreichen Umsetzung großer Industrieprojekte. Auch Umweltbelastungen, Wasserverbrauch und lokale Infrastrukturentwicklung sollten bei bestimmten Standorten berücksichtigt werden.

Debrecen kann für langfristige Vermietung interessant sein. Käufer sollten jedoch genau bestimmen, ob sie Studenten, internationale Beschäftigte oder Familien ansprechen wollen. Diese Gruppen verlangen unterschiedliche Wohnungsgrößen und Lagen.

Szeged: Universität und stabiler regionaler Markt

Szeged ist eine der bedeutendsten Universitätsstädte Ungarns. Der Immobilienmarkt wird durch Studenten, Beschäftigte des Gesundheitswesens und regionale Nachfrage gestützt.

Mit ungefähr 980.000 bis einer Million Forint pro Quadratmeter liegt Szeged nur noch knapp unter Debrecen. Die Stadt bietet dafür eine diversifiziertere Mietnachfrage als viele kleinere Orte.

Geeignete Objekte befinden sich häufig in guter Verbindung zur Universität, zum Zentrum oder zu Kliniken. Käufer sollten jedoch nicht jede kleine Wohnung automatisch als Studenteninvestment betrachten. Zustand, Möblierung, Betriebskosten und Entfernung zu den jeweiligen Fakultäten entscheiden über die tatsächliche Vermietbarkeit.

Szeged eignet sich für:

• langfristige Vermietung
• Studentenwohnungen
• eigene Nutzung
• Käufer mit regionalem Bezug zu Südungarn

Die niedrigere internationale Liquidität gegenüber Budapest bleibt ein Nachteil. Ein Verkauf kann länger dauern, besonders bei großen oder ungewöhnlichen Wohnungen.

Pécs: attraktiv, kulturell – aber wirtschaftlich schwächer

Pécs besitzt eine große Universität, historische Innenstadt und ein ausgeprägtes kulturelles Profil. Die Stadt kann für Studenten, Eigennutzer und Käufer interessant sein, die ein urbanes Umfeld zu niedrigeren Preisen als in Budapest suchen.

Die Angebotspreise lagen im Sommer 2026 ungefähr bei 900.000 bis 960.000 Forint pro Quadratmeter. Pécs war zugleich eine der Provinzstädte mit besonders großem Immobilienangebot.

Das größere Angebot verbessert die Auswahl, kann aber den Wiederverkauf erschweren. Wirtschaftlich ist Pécs weniger dynamisch als Győr oder Debrecen.

Gute Voraussetzungen bieten:

• Nähe zur Universität
• zentrale, gut angebundene Lagen
• kleinere, effizient geschnittene Wohnungen
• technisch solide Gebäude
• realistische Kaufpreise

Problematisch können große Häuser am Stadtrand, schlechte energetische Standards und Immobilien sein, deren Vermietung ausschließlich von Studenten abhängt.

Kleine Städte und ländliche Regionen: Der Preis kann täuschen

Die spektakulärsten Angebote finden sich in Nordungarn, Südtransdanubien und Teilen der Großen Ungarischen Tiefebene. Häuser für 20.000 bis 50.000 Euro sind dort keine Seltenheit.

Solche Preise können für Eigennutzer attraktiv sein, die bewusst ländlich leben, renovieren und nicht auf einen schnellen Wiederverkauf angewiesen sind.

Als Kapitalanlage sind diese Häuser häufig problematisch.

Typische Risiken sind:

• kaum vorhandene Mietnachfrage
• lange Vermarktungsdauer
• sinkende oder alternde Bevölkerung
• wenige Arbeitsplätze
• schlechte öffentliche Verkehrsanbindung
• fehlende medizinische Versorgung
• hoher Renovierungsbedarf
• geringe Nachfrage nach großen Häusern
• schwierige Suche nach Handwerkern
• Kosten, die den späteren Marktwert übersteigen

Salgótarján zeigte im Sommer 2026 mit rund 310.000 Forint pro Quadratmeter eines der niedrigsten Preisniveaus unter den ungarischen Komitatshauptstädten. Der niedrige Preis spiegelt jedoch auch schwächere Nachfrage und wirtschaftliche Strukturprobleme wider.

Ein Haus für 30.000 Euro, das weitere 50.000 Euro Renovierung benötigt, ist nicht automatisch 80.000 Euro wert. In schwachen Märkten kann der investierte Betrag beim Verkauf nicht zurückgewonnen werden.

Pest-Komitat und das Budapester Umland

Das Umland von Budapest bildet einen eigenen Markt. Orte mit Bahn- oder S-Bahn-Verbindungen in die Hauptstadt sind bei Pendlern gefragt. Andere Gemeinden sind zwar geografisch nahe, aber im Berufsverkehr schlecht erreichbar.

Wichtiger als die Luftlinie nach Budapest sind:

• tatsächliche Pendelzeit
• Zuverlässigkeit des öffentlichen Verkehrs
• Straßenverkehr zu Stoßzeiten
• Schulen und Kinderbetreuung
• lokale Dienstleistungen
• Kanalisation und Versorgungsnetze
• Hochwasser- oder Grundwasserrisiken

Ein Haus im Budapester Umland kann mehr Wohnfläche bieten als eine Stadtwohnung. Dafür entstehen häufig höhere Mobilitäts-, Heizungs- und Instandhaltungskosten.

Vorsicht bei zártkert und landwirtschaftlichen Flächen

Ein besonders wichtiges Risiko außerhalb der Städte ist die rechtliche Klassifizierung des Grundstücks.

Zártkert bezeichnet historisch kleingärtnerisch oder landwirtschaftlich genutzte Flächen außerhalb geschlossener Siedlungsbereiche. Auf solchen Grundstücken können besondere Regeln, Vorkaufsrechte oder Einschränkungen gelten. Gebäude sind nicht immer als reguläre Wohnhäuser eingetragen.

Auch Weingärten, Ackerflächen und Wälder unterliegen strengeren Erwerbsregeln als gewöhnliche Wohnimmobilien. Für ausländische Käufer können zusätzliche Beschränkungen bestehen.

Entscheidend ist nicht die Beschreibung des Maklers, sondern der aktuelle Grundbuchauszug. Vor jeder Reservierung oder Zahlung muss geprüft werden:

• Wie ist Grundstück und Gebäude eingetragen?
• Ist das Gebäude genehmigt?
• Entspricht die tatsächliche Fläche dem Grundbuch?
• Bestehen landwirtschaftliche Nutzungs- oder Vorkaufsrechte?
• Darf das Objekt dauerhaft bewohnt werden?
• Sind Wasser, Strom, Kanal und Zufahrt rechtlich gesichert?

Welche Region passt zu welchem Käufer?

Kaufen zur Vermietung: Nachfrage ist wichtiger als Kaufpreis

Die Bruttorendite einer günstigen Immobilie kann auf dem Papier attraktiv aussehen. Diese Rechnung ist wertlos, wenn kein verlässlicher Mieter gefunden wird.

Für eine Mietinvestition sollten mindestens folgende Faktoren untersucht werden:

• Anzahl potenzieller Mieter
• lokale Einkommen
• Universität oder größere Arbeitgeber
• realistisch erzielbare Monatsmiete
• übliche Leerstandszeiten
• Betriebskosten
• Verwaltungsmöglichkeiten
• spätere Verkäuflichkeit

Eine 100.000-Euro-Wohnung mit stabiler Nachfrage kann wirtschaftlich besser sein als ein Haus für 40.000 Euro, das die Hälfte des Jahres leer steht und schwer verkäuflich ist.

Dürfen Deutsche und Österreicher in Ungarn kaufen?

EU- und EWR-Bürger können gewöhnliche Wohnimmobilien grundsätzlich unter denselben Voraussetzungen wie ungarische Staatsbürger erwerben. Schweizer Staatsangehörige werden bei gewöhnlichen Immobilien ebenfalls weitgehend gleichgestellt.

Für Käufer aus Drittstaaten ist regelmäßig eine Genehmigung der zuständigen Behörde erforderlich. Landwirtschaftliche Flächen unterliegen unabhängig davon besonderen Regeln.

Der Kauf einer Immobilie begründet kein automatisches Aufenthaltsrecht. Eigentum und Aufenthalt müssen getrennt geprüft werden.

Die allgemeine Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich vier Prozent des Marktwertes. Hinzu kommen Rechtsanwaltskosten, technische Prüfung, mögliche Übersetzungen und Renovierungsreserven. Die ungarische Steuerbehörde NAV erläutert die geltenden Grundregeln in ihrer Information zur Grunderwerbsteuer.

Unsere Checkliste für die Regionsauswahl

Vor der Suche nach konkreten Häusern oder Wohnungen sollten Käufer folgende Fragen beantworten:

• Wird die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?
• Wie häufig muss Budapest, Wien oder eine andere Stadt erreicht werden?
• Ist ein Auto dauerhaft erforderlich?
• Gibt es ganzjährig Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung?
• Welche Mieter oder späteren Käufer kommen realistisch infrage?
• Wie hat sich die Bevölkerung der Gemeinde entwickelt?
• Gibt es größere Arbeitgeber oder eine Universität?
• Wie lange werden vergleichbare Objekte angeboten?
• Ist der Renovierungsaufwand wirtschaftlich vertretbar?
• Ist das Grundstück als reguläre Wohnimmobilie eingetragen?
• Kann die Immobilie auch ohne weitere Preissteigerung sinnvoll genutzt werden?

Fazit: Nicht dort kaufen, wo es am billigsten ist

Ungarn bietet weiterhin erheblich niedrigere Immobilienpreise als viele Regionen Deutschlands oder Österreichs. Der Markt ist aber weder einheitlich günstig noch frei von Überbewertung.

Budapest bietet die größte Nachfrage und Liquidität, verlangt dafür aber hohe Einstiegspreise. Győr und die westungarische Grenzregion profitieren von Industrie und Nähe zu Österreich. Debrecen und Szeged besitzen starke Universitäts- und Arbeitsmärkte, sind jedoch deutlich teurer geworden. Pécs bietet urbane Lebensqualität zu moderateren Preisen, während der Balaton einen attraktiven, aber stark saisonalen Ferienmarkt bildet.

Die niedrigsten Preise finden sich in ländlichen und strukturschwächeren Regionen. Dort ist besondere Vorsicht erforderlich: Eine Immobilie kann billig zu kaufen, aber teuer zu renovieren und nahezu unmöglich zu verkaufen sein.

Die beste Region ist deshalb nicht diejenige mit dem niedrigsten Quadratmeterpreis. Es ist jene, in der Nutzung, Infrastruktur, Nachfrage und Kaufpreis zusammenpassen.

Immobilienanfrage in Ungarn

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Stand: Juli 2026. Alle Preise sind gerundete Orientierungswerte aus Angebotsdaten und stellen keine individuelle Immobilienbewertung dar. Der Beitrag ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.

Quellen: MNB Housing Market Report, Mai 2026, NAV, KSH und ingatlan.com.

Cover und Infografik

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Die Grafik ist wieder 1600 × 900 Pixel groß und funktioniert sowohl als Titelbild als auch als Vergleichsgrafik im Artikel.